erwin985211
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卖房咨询,有卖房朋友经验的朋友来聊聊

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  •   erwin985211 · 19h 15m ago · 4969 views

    郑州二环内的刚需房,17 年交房,三室一厅,房本 93 ,实得面积 68 ,还是高层 32 层,说实话这房型还有配套确实没啥竞争力。。。。

    一年前就挂在中介,当时没想着急卖,就挂了普通价格,中介也不上心,最近合计了一下正式决定卖了,跟中介聊了一下,订了一个他认为好出手的价格,当初中介给我信心很足,也配合交了钥匙,也是贝壳必看好房。想着中秋、十一至少能有个真心愿意谈价的买家,谁知道一个看房的都没。(有一个应该是中介强拉过来的,看了不到两分钟就走了)。

    跟中介聊聊,理由就是买房人少这些,我的价格已经是同区域同房型最低了,中介也建议再等等先别急着降价什么的。想着多挂几家中介,去其他中介公司一问,说已经在贝壳上架就不用再挂了他们都能带看。现在也不知道该什么办了,能接受继续降价,但是市场价格是多少真的一脸懵。

    房子肯定是要卖的,家里没人愿意住,最多冬天有暖气的时候住住,虽说房贷也没几年了( 32 年到期),但是房贷加物业费这些一个月就要开销 5k ,自己的工作也不稳定,现在还在失业。不想为了根本不住的放在付钱了

    有没有过来解惑一下,是不是换个中介经理,我也在各大论坛发帖什么的尝试自己找买家,没有啥效果,来问的都是小中介。

    73 replies  •  2026-10-21 01:38:46 +08:00
    Laobai
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    Laobai  
       19h 14m ago
    没有卖不出的房子,只有卖不出的价格
    hfJ433
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    hfJ433  
       19h 11m ago
    装修好,自己不住的话,尝试租出去,放中介那去出租,自己找租客也行,这样能回来一些收入

    至于卖房,同步进行就行,等有买家了,你再协商退租,这样两手准备,不知道你觉得是否可行
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       19h 8m ago
    @hfJ433 今年还卖不出去考虑出租了,能缓解一下房贷压力。
    SURA907
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    SURA907  
       19h 7m ago
    这种事情说到底就是价格问题,我堂姐在郑州附近的一个小县城做中介,按她的说法,那个县城好一点的地段均价 88 折左右才有人看房,成交基本都 84 、85 折的样子
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       19h 6m ago
    @Laobai 这事说的轻巧,关键是知道卖出去的价格是多少呀,同区域最近都没有成交的房子。根本没有给我参考对象
    SURA907
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    SURA907  
       19h 5m ago
    不过我这个也是过年时候的消息了,不知道现在的情况怎么样
    Laobai
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    Laobai  
       19h 4m ago   ❤️ 2
    @erwin985211 参考同小区相似或同户型近期成交价打八折,如果近期本小区没有成交,那么参考附近成交价打 6-7 折。打折后让中介给你拍短视频推广,很快就能卖,我就是这样卖的,舍不得降价那就自己留着吧。
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       19h 4m ago   ❤️ 1
    @SURA907 要说均价,我的已经最低了,这才是我迷茫的点,中介的意思跟我的想法一致,现在根本没有想着买房的人,都是捡漏心态的,你定多低他都不满意。我现在需要遇见一个真正有购房需求的人,了解他的目标价
    akorn
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    akorn  
       19h 0m ago
    支付宝资产证明里有个固定资产评估,那个数据挺准的。成交范围,上下差不了 2%。如果真想卖,就按它给的中间价加 1 、2 个点挂吧。
    asdjgfr
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    asdjgfr  
       18h 56m ago
    22 年我把老家的房子挂上去了,定价是我认为当时很合理的价格,不高也不低,挂的期间去看的人其实不少,但是 99%的客户只是去看了都没有砍价之类的事儿,其中有个北京回老家的一刀砍了 20 多 w ,不过是全款,犹豫很久没谈拢。最后成交的买家砍了 10 多 w 。现在回头看如果当时没有最后成交的那个买家,我也没卖给全款的老哥,这房子就砸手里了,少说现在得亏个四五十吧。买方市场没办法
    vorabend
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    vorabend  
       18h 55m ago
    不能看挂牌最低,让中介查下同小区同户型最近成交的价格,你这就在那个基础上便宜几万差不多就是你能卖的价格了,不过也看装修情况,装修好一点也能多卖点。
    vorabend
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    vorabend  
       18h 53m ago
    @erwin985211 实话现在市场都是捡漏的心态,二手房都差不多是骨折出了,真正刚需首先考虑的是新房或者二手毛坯了。
    cs10086
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    cs10086  
       18h 53m ago
    去小红书和抖音上挂一下。 直接交易还能省点中介费。
    Suaxi
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    Suaxi  
       18h 44m ago
    本小区同户型找不到最近成交价的话,就抽时间买上两包好烟,去附近的房产中介公司找老哥聊天,多聊聊,小区附近的大致价格和实际情况你心里就有数了,贝壳已经是必看好房的话,继续推推看再做调整
    yidev
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    yidev  
       18h 42m ago
    降价, 一直降, 无人问津就是价格贵了.降到有人约谈为止
    ZAN0029
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    ZAN0029  
       18h 39m ago
    要不在这说说价格和小区呢? v2 也有很多实力老哥,上次交易区的车秒无
    letwewell
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    letwewell  
       18h 26m ago
    正常吧 现在新房子产品更好,愿意买房的人要么买新的,要么捡个大漏的心态
    zkroc
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    zkroc  
       18h 21m ago
    32 层太高了
    litchinn
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    litchinn  
       18h 18m ago
    68 平的三室一厅?郑州普遍是这样的吗
    感觉这房型没人买才是正常的
    peteretep
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    peteretep  
       18h 14m ago
    房本 93 ,实得面积 68 ,狗日的开发商不当人啊
    myarsenal
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    myarsenal  
       18h 12m ago
    别卖了,房价准备 v 了
    jasonchen168
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    jasonchen168  
       17h 18m ago via iPhone
    现在本来就是一年行情最差的,可能明年更差……
    nomansky
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    nomansky  
       16h 55m ago
    不快点卖就等钝刀子割肉,一年后看发现亏的更多
    vorabend
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    vorabend  
       16h 50m ago
    @litchinn 所以叫刚需房,有钱的都去改善房了,四代宅得房率一百多不香嘛
    shakaraka
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    shakaraka  
       16h 48m ago
    @erwin985211 #8 说白了还是不够低
    402124773
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    402124773  
       16h 27m ago
    我能问一下,当初的购入价,现在的挂价吗
    @erwin985211
    csrocks
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    csrocks  
       16h 24m ago
    挂牌价没有参考意义, 问中介最近的成交价.

    你 32 楼要是顶楼的话价格在成交价基础上还得再继续减, 很多人买房根本不看顶楼.
    eod
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    eod  
       16h 23m ago
    多少钱都打了水漂,唉
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       16h 9m ago
    @litchinn 以前的房子就这样,百分之 75 得房率都算不错了
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       16h 9m ago
    @myarsenal 我也在幻想呀,家里人都不同意卖
    erwin985211
        31
    erwin985211  
    OP
       16h 7m ago
    @peteretep 以前的房子都这样,所以二手房难卖呀,现在随便一个新房得房率都是 120 130 的,
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       16h 6m ago
    @eod 不是我买的,是我爸在毕业之前就买好的,贷款我还,我总共住的时间不超过一年,这房子一年空置得 10 个月,所以想卖了
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       16h 4m ago
    @csrocks 我这个小区半年都没成交了,我是让中介给我估的价格,
    burymme11
        34
    burymme11  
       16h 3m ago
    老哥,你卖的太晚了。。现在是跌倒成交量都没了。
    越来越多的卖家觉的价格太低,亏太多,干脆不卖了。
    越来越多的买家觉的房子就是个坑,未来预期不好,干脆不买了。
    前几年真是最最后卖房的机会。
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       15h 55m ago
    @burymme11 没办法,以前父母根本不同意卖房,现在我失业才松口。我最近陪朋友看了新房,老房子真没一点竞争力,现在唯一希望就是找到一个缺钱又急需房的人。我同小区也有一个急卖的,价格定的很低,挂了三个月下架了我以为卖掉呢,问了中介才知道没人看,卖家想想就不卖了。人跟人差距就在这,聪明的人能快进快出没这么多顾虑。
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       15h 52m ago
    @myarsenal 新房确实 v ,其实都没降价,但是人家送的多呀,现在新房恨不得给你 130 的得房率,房本面积一样,实用面积大一倍,我附近的新房一直就没降价,它们通过房型这些隐性降价
    lpe234
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    lpe234  
       15h 51m ago
    可以问问中介,搞个必看好房之类。排名会靠前,带看率也会多一些。
    但是,房价很难说啊,大概率还是挂的贵了,或者也看机缘吧。我之前的房子,买的 140 左右。挂了 120 ,当时心气比较高,认为我们房子的位置好。当时买的时候,价格就比其他位置的贵一些。
    当时小红书咨询过一些卖过房的人,好多都在讲:一定要看好第一个意向客户的人。
    后面价格一直降,然后第一个意向客户,报价 102 ,当时想着低于 110 不卖。就没怎么聊。
    后面换了一个中介,结果完全不上心。又换回第一个中介了。给弄了个必看好房,其实最开始也是弄的必看好房,零零碎碎有带看,但是没人有聊的意向。后面继续降价,然后 85 出了。

    ----

    参考下吧。其实前面没卖,主要是担心中介两头骗,还在幻想万一价格再涨一些呢。后面发现报价越来越低。当时挂牌的低价大概在 100 左右吧
    movition
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    movition  
       15h 42m ago
    断舍离,继续降 1 - 2 成看看
    erwin985211
        39
    erwin985211  
    OP
       15h 27m ago
    @lpe234 我现在已经是必看好房了,卖房都这心态,刚查了数据郑州挂盘的房子有十几万,成交 4 万。。。我现在也不懂,但是从我跟中介聊的情况下现在卖我这种刚需房,就没人看房,想两头骗都没有空间。你是怎么换中介的,房子下架重新上吗,我去其他中介都说已经上架的房子他们的数据都是通的
    kcerty
        40
    kcerty  
       15h 24m ago
    @erwin985211 #36 我最近看了下二手房,OP 的房子我绝对不会看。得房率不行,六十几平太小了,还超高层。。唯一说得过去或许是地段,如果地段也不行,那就真完了
    erwin985211
        41
    erwin985211  
    OP
       15h 23m ago
    @asdjgfr 22 年还是上升期,肯定不能跟今天比呀
    leaveeel
        42
    leaveeel  
       15h 19m ago
    @erwin985211 缺钱缺房也不一定要买你的,二十多平的公摊占不少钱了,现在到处都偷面积送面积的有公摊的二手房根本卖不掉,只能挂得房面积的价格,但是税物业取暖都按房本算的,这部分又是扣分点。你现在单价是最低的但减掉公摊面积再算单价可能就不划算了。
    你算算要卖的总价多少,现在能买到什么样的新房次新房,或者得房 70㎡左右的现在什么价。不能光看自己附近的,价格贵几万块、三环的也是竞争的盘。
    房子都说不买了实际大城市成交还是很多,没人来看就是有其他更有吸引力的盘在附近。
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       15h 18m ago
    @kcerty 没办法呀,是我我也不看,那个时候的房子就这样,要不是守着二环边,旁边有地铁站,还得在腰斩。15 年的之后的房子建的都挺奇葩的,武汉还有个 65 层得房率不到 70 的房子呢,那个时候的心态不一样,买房的时候我都没毕业,一听房贷要 5k ,我都一直劝我爸别买,那个时候经济上行期,大家对未来都乐观
    o0
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    o0  
       15h 16m ago
    我是去年卖,今年卖。

    建议看看同户型成交价格,然后再看目前挂的最低梯位价格段。
    然后就是你房子的不利因素,比如说楼层、朝向、噪音,老旧装修,等等问题。
    智能门锁密码直接交给中介方便带看,做好清洁,现在买房刚需居多,关注点很多都在颜值这些表面功夫(所以串串房也有市场),但不要去搞串串房。
    买家视角挑的要么是最便宜的房子,要么就是有优势的房子。

    放弃幻想,特别是小红书之类的平台,对立更严重,都是想卖高价和想捡漏的。

    最重要的,不要把中介当成敌人,他是和你一起促成交的。
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       15h 13m ago
    @o0 我也同意,中介也不是洪水猛兽,但是我感觉我现在的中介(或者我那一片的中介)都挺摆烂的,可能是生意确实差,好多中介都是贴钱上班的,
    erwin985211
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    erwin985211  
    OP
       15h 10m ago
    @leaveeel 我那一片没有什么好盘,小区差不多都是那几年建的,都是这种超高层低得房率的房子,所以我这一片成交率低的吓人。很多中介都是半年都不开张
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    o0  
       15h 10m ago
    @erwin985211 这么说的话,你要确认一个事情,就是所在区域是不是真的很差,小区每个月成交几套,现在这个行情,我这边也有区域是基本没有流动性的,不是价格因素,这种就是最难的。
    guanhui07
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    guanhui07  
       14h 44m ago via iPad
    现在房子太多了
    deepsae
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    deepsae  
       14h 38m ago   ❤️ 1
    前年在北京把房子卖了,挂的价格和小区最低相同,基本上没人看,然后一狠心,比小区最低还低 20%,然后一个月就成交了。
    现在来看,现在 2026 年 10 月的挂牌价已经是当时 2024 年成交价的 60 ~ 70%了。
    所以,唯一的因素只有价格。
    hanzhu2026
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    hanzhu2026  
       14h 36m ago
    是我我就不卖了 当做自己的根据地了 反正没几年就到期了 提前还贷都没性价比了 也就 5 年就没房贷了 忍忍吧。
    nuo7mi7
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    nuo7mi7  
       14h 35m ago
    @myarsenal #21 不会是从这个数据得出来的吧;国家统计局:9 月份一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨 二三线城市环比降幅总体收窄

    这也只是一线城市慢慢企稳,等一线城市涨起来,二三线只会跌的更惨
    rrubick
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    rrubick  
       14h 33m ago via iPhone
    我之前看房子就是学住兼用:
    学区居中,小高层,两梯四户,不临路无底商。最后比心理价位高了几万但是没办法,孩子着急上学用。
    先试试出租吧。
    richardwuu
        53
    richardwuu  
       14h 32m ago
    三四线城市, 你知道我关注的中介现在怎么好卖房子的吗
    第一种就是主卖新房的, 几乎都是洋房, 带你到开发商那里看最近成交, 比最近成交低几万块, 还比这个成交楼层好
    第二种中介, 拍短视频, 给一个无法拒绝的价格, 加上他推广, 就能很快卖掉, 基本几天, (这里分房子, 像上边那种洋房次新的, 降价不会多, 老房子基本骨折价)

    一个月整个市场二手房就卖二三百套, 中介怎么不摆烂呢,
    这种情况下, 还有炒房客呢, 他们比你更懂什么房子好卖值钱, 搞精装修, 甚至精装修都相比前几期甲醛房都升级为品牌了还包售后,

    以上是我关注自个家城市看房两三个月的了解到的情况
    richardwuu
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    richardwuu  
       14h 28m ago
    @richardwuu 另外之外的另外, 如果你关注一个城市新房只能卖洋房的情况下, 所有的高层都会非常难卖了, 33 层 10 年房子,卖个 3-5k, 3-40w 总价三房,几乎回到 15 年以前价, 洋房基本 6-9k, 能卖到 70-90w, 完全的分化市场
    RuriSmzk
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    RuriSmzk  
       14h 21m ago
    我在无锡的房子一样的情况,也是 30+的高层,因为这点被中介(同贝壳)狠狠压价。。也可能不是中介的原因,市场可能就这样吧。。总之就是非常贱卖,最最最低价挂了一个多月,刚刚卖掉了,卖之前挂了一年吧,有带看没出价,而且还有恶心的别的中介来各种套你底价。。卖掉立刻有别的中介来关心你,哎呀,怎么这个价就卖啦,就过来搞你心态。总之这个行业烂烂的,一点不想再碰房产这东西
    uxstone
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    uxstone  
       14h 14m ago
    趁早卖掉换成黄金
    unco020511
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    unco020511  
       14h 13m ago
    一样的,现在二手房是真难卖
    Chinchilla500
        58
    Chinchilla500  
       14h 4m ago
    坐标广东中山,2019 年买了一套 110 平 140w + 车位 13w ,当年还是 5.88%的利率。2021 年 10 月份左右 158w 房子+车位打包卖掉,算下来亏 30w 离场,一天没住过还是毛坯房。现在 2026 年 10 月在贝壳上看成交价是 95w 左右,真狠,拿在手里就是一天天亏钱,把心一横卖了吧。
    ynkkdev
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    ynkkdev  
       13h 55m ago
    @erwin985211 #5 坐标深圳,前房东小区挂牌均价 460w ,他挂 400w ,三天卖掉
    hwangyi
        60
    hwangyi  
       13h 48m ago
    同小区已经有价无市了,看全市同价位的,那些是你的竞争对手。从房型,位置对比看看,如果是你买会觉得价格合适不,没有说明要在降低点,至少要突出性价比才容易卖。
    yifan86
        61
    yifan86  
       13h 43m ago
    我也是在烦恼,手里的诺基亚 N71 当年水货市场加价买的,现在闲鱼上挂多少钱合适?大佬们也帮忙看看。
    fengye0509
        62
    fengye0509  
       13h 42m ago
    出租吧,现在不好卖
    tomyark123
        63
    tomyark123  
       13h 40m ago
    32 层。。。现在高层评价太差了。面积小反倒是其次。
    Cruzz
        64
    Cruzz  
       13h 40m ago
    可怕,93 平套内才 68 ,还做了个 3 居。
    moomhxy
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    moomhxy  
       13h 39m ago
    之前抖音上经常看到有几个网红中介卖房的,想卖的话可以找一下这些中介,他们的流量不错,卖房比较快。不过也是靠低价来吸引客户的,真想卖的话要做好大出血的打算,可以先联系联系看看股价
    junie365
        66
    junie365  
       13h 30m ago
    别想那么多,就价格,你只能不断调低价格,但是别太频繁,我当初卖房子的时候,六楼里的顶楼,没有电梯,还没有阁楼,基本上除了刚需一族,其他人想不到什么购买的理由,最后也是一直在调低价格,当时中介还很惊讶,为啥要调低,肯定会有人买的,因为那时候房地产泡沫还没刺破,不过我心里也知道就算房地产火热,但是这套房确实也不好卖,结果第三次调低价格之后,终于被卖出去了,这还是房地产限购的年代,要是现在,我估计要打骨折才能卖得出去😂。
    myarsenal
        67
    myarsenal  
       13h 29m ago
    @nuo7mi7 因为中午广州海珠公众号给我推了一篇文章《广州房价七连涨》,哈哈
    lpe234
        68
    lpe234  
       13h 21m ago
    @erwin985211 #39 下架重新上的。当时还想着那个中介不靠谱,谁知换了一个更不靠谱。
    aaa0009
        69
    aaa0009  
       12h 58m ago
    多降低点,一次到位,肯定有人要的
    sumonian
        70
    sumonian  
       12h 1m ago
    先租出去 多找几家中介试试看
    luoshengdu
        71
    luoshengdu  
       6h 51m ago
    @erwin985211

    月开销 5k ,物业费按 2 元算,一个月也就是 300 多的杂费。月供 4700 左右

    我认为你先别降价了,如果必须卖,那不止要参考你那片区,要看郑州市跟你差不多的小区的售价。刚才查了一下,安居客总结二环圈子售价 8000-11000/平米,

    你要把房价和房子当成一门生意来看,你想套现拿空间换时间,别人等价格是想拿时间换空间,低周转率的生意要求 20%毛利很正常,房产是低周转率的资产,在当前基础价亏损 20%出售,你是否愿意? [11000×93×0.2=204600 再降贰拾万]

    如果能拖着,就先放租吧。减少亏损面。别人租 2300 ,你放租 2000 元,每年也就是少收 4000 元左右租金,如果是刚需房可能有学区,签 3 年左右长租还算好放租吧。放租 6 年也就是亏 2-3 万,到时已经熬过最难的时间段了。

    当然现在每月 5k 的开销收租+房客承担管理费杂费,剩余 2.5k 缺口每年 3 万块确实挺难的。 即便是跑外卖 跑网约车除去用度应该也是很艰难


    建议:你不要用模糊的给了建议价、到论坛放租、换中介、没人看房 [经济不好是事实,难道大家都不过了,去自杀吗?生命在于折腾] 这种自我陶醉的感情叙事。你这是真金白银的亏损,你需要列出数据,看赤裸裸的金钱亏损,才有决心做出减少损失的利弊衡量
    huyi23
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    huyi23  
       4h 52m ago
    刚卖房,20 年买的,上个月卖的,赚 20%,在当下这个环境,算满意的了,位置成都,上面所有人说的方法都是错的,其实定价不是看同小区,也不是看同面积,你要把你自己想成买房的人,然后把你的房子包装成你的需求,让中介帮你推房源,看价格,然后你在制定你的价格,如果你的房源比别人好,甚至可以稍微加点价。
    其次,卖房真的看人,我的房感觉是被人求着买走的,因为我的定价我自认为是买家要买同样条件里最优的
    ota
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    ota  
       4h 22m ago
    能賣就儘早賣吧。我看了日本的公寓有 2 年了,一直沒下手,就是因爲大部分資產也是不動產,腰斬心疼。現在又跌了 10%了。也有點堅持不住了。實在不行就乘人民幣大漲的時候出手,去置換日本的公寓出租自住都是絕佳的選擇,中國的房地產用 8 年時間就已經走到日本房價崩盤的成績了,後期不敢想象。你可以關注下法拍房,價格更接近市場的反應。説白了,國家按住了頭部中介公司,拉了價格紅綫,所以大家都在觀望猜忌房價的底部。其實還遠遠沒到底部。
    就跟人民幣已經放開中間價一樣,升值換外部穩定的決心已經鐵板釘釘了。1000%的概率是會走日本的廣場協議老路,并且死的比日本更慘的 60 年+大通縮。父母一輩子省吃儉用+你這輩子白白打工+下一代無子無孫來換的。
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